Le cahier des charges des lotissements

Obtenir ou se voir refuser un permis de construire pour sa piscine n’est pas forcément lié à un plan local d’urbanisme. Pour ceux qui habitent dans un lotissement, il faut aussi prendre en compte le cahier des charges des lotissements. Il ne s’agit pas vraiment d’un document d’urbanisme mais d’un contrat de droit privé qui lie tous ceux qui habitent dans un lotissement. Ce document s’impose donc au propriétaire qui construit et aux futurs acquéreurs même s’ils ne figurent pas dans l’acte de vente. Un document de plus (sous forme contractuelle), qui fait aussi office de référence pour les autorisations de construction de piscine.

Gros plan sur le cahier des charges des lotissements

Le cahier des charges des lotissements est un règlement spécifique à un lotissement. Ce document est approuvé par l’autorité compétente (la mairie de votre ville). Plus que d’être approuvé, le cahier des charges des lotissements s’impose à l’autorité administrative qui doit donc le respecter.

Un tel document n’est pas obligatoire mais il est presque toujours établi. Il est joint au dossier administratif pour information, c’est un document purement contractuel qui comprend l’emplacement des constructions, les clôtures, les piscines.

Le cahier en question est plus précisément un complément d’un éventuel plan d’occupation des sols ou d’un plan local d’urbanisme. Ce qui veut dire que le cahier des charges reprend les règles d’un PLU et précise, le cas échéant, une mention particulière. Si un PLU autorise la construction pour des bâtiments dont la hauteur ne dépasse pas deux mètres, le cahier des charges peut lui préciser que la hauteur est limitée à 1,50 mètre pour le lotissement. Dans le cas ou un PLU autorise des constructions dépassants 10 mètres dans une zone, le cahier des charges pourra difficilement autoriser une hauteur supérieure. Cependant, la réglementation propre à votre lotissement pourra préciser des conditions particulières pour les constructions qui dépassent 10 mètres de hauteur.

Ce document est dans l’ensemble sur le recul au niveau de son importance. En effet, depuis le premier octobre 2007 il ne doit pas être obligatoirement être joint à un dossier de déclaration préalable ou d’un permis d’aménager. Il est désormais utile principalement pour les propriétaires de lot. Il est aussi, dans ce contexte, déterminant pour le droit des tiers. Un propriétaire de lot peut exiger le respect des règles d’un cahier des charges auprès d’un juge judiciaire. Il peut le faire sans même démontrer l’existence d’un préjudice.

La durée de vie du cahier des charges est illimitée et c’est donc un excellent moyen pour un lotissement de faire valoir ses propres règles d’urbanisme. L’introduction de nouvelles règles d’urbanisme dans le cahier des charges permet ainsi d’imposer des règles de construction plus contraignantes que les règles d’urbanisme applicables dans la commune.

Pour limiter les abus, la loi SRU (décembre 2000) précise que le seul fait de reproduire dans le cahier des charges un document d’urbanisme ou un règlement de lotissement ne confère pas à ces éléments une dimension contractuelle. Les règles d’urbanisme dans le cahier des charges sont donc caduques en même temps que le règlement de lotissement. C’est à un juge de déterminer si la règle en cause a ou non un caractère contractuel.

A savoir :

• Ne pas respecter le cahier des charges peut s’avérer pénalisant. En effet, en cas de violation, un tiers peut demander la remise aux normes de votre construction ou sa destruction pendant une durée de 30 ans.
• Un propriétaire de lot n’a pas besoin de subir un préjudice pour faire appel à un juge. A partir du moment où le cahier des charges des lotissements n’est pas respecté, il peut entamer une procédure.
• Ne pas confondre règlement et cahier des charges des lotissements.

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